Η διαδικασία - Γενικά
Για να πραγματοποιηθεί
η μεταβίβαση ενός ακινήτου, πρέπει να ακολουθηθεί μία συγκεκριμένη διαδικασία.
Για να επιτευχθεί το ακριβέστερο αποτέλεσμα, απαιτείται συνήθως η λήψη βοήθειας
από επαγγελματίες, όπως δικηγόρος, συμβολαιογράφος, λογιστής και μηχανικός. Η διαδικασία
περιλαμβάνει τη συλλογή των απαιτούμενων εγγράφων και τη διεξαγωγή νομικών και τεχνικών
ελέγχων για το ακίνητο που θα μεταβιβασθεί, πριν από την μεταβίβασή του στον
νέο ιδιοκτήτη/αγοραστή.
Για να επιτευχθεί
μία ομαλή συναλλαγή, ο τεχνικός και νομικός έλεγχος πρέπει να είναι λεπτομερείς,
ώστε σε περίπτωση οποιασδήποτε παρατυπίας, υποχρέωσης ή εκκρεμών διαδικασιών, ο
ιδιοκτήτης του ακινήτου να προβεί στην επίλυσή τους πριν από τη μεταβίβαση. Επομένως
η συνδρομή του δικηγόρου και του μηχανικού θεωρείται ουσιώδης. Συγκεκριμένα, ο νομικός
έλεγχος αφορά στον έλεγχο τίτλων του ακινήτου, στα εμπόδια, απαιτήσεις και υποχρεώσεις
πάσης φύσεως και στην επίλυση νομικών θεμάτων, ενώ ο έλεγχος από μηχανικό
αναφέρεται στην εξέταση του τοπογραφικού διαγράμματος του ακινήτου, στη
συμμόρφωση των κτιρίων με την εκδοθείσα οικοδομική άδεια και στη συμμόρφωσή
τους με τους πολεοδομικούς κανονισμούς. Ο μηχανικός θα προβεί επίσης στον λεπτομερή
έλεγχο για τις διαδικασίες νομιμοποίησης αυθαιρέτων που έχουν πραγματοποιηθεί.
Με την οριστικοποίηση
των ελέγχων, ο πωλητής ευθύνεται για την παροχή των απαραίτητων εγγράφων στον/στη
συμβολαιογράφο για τη μεταβίβαση, ώστε να ολοκληρωθεί η δικαιοπραξία της
πώλησης. Στη συνέχεια, ο αγοραστής βαρύνεται με την καταβολή του φόρου
μεταβίβασης. Μετά οι συμβαλλόμενοι θα πρέπει να υπογράψουν την συμβολαιογραφική
πράξη πώλησης και η μεταβίβαση του ακινήτου στον νέο ιδιοκτήτη του οριστικοποιείται
με την καταχώρηση του συμβολαίου αγοράς στο αρμόδιο
υποθηκοφυλακείο/κτηματολόγιο.
Κατωτέρω παρατίθενται
στα στάδια της μεταβίβασης.
Τα Στάδια
Αρχικός έλεγχος Δικαιολογητικών
Στο στάδιο αυτό, ο πωλητής θα παράσχει όλα τα απαραίτητα έγγραφα ώστε να διευκολύνει τον τεχνικό και νομικό έλεγχο, επομένως οποιαδήποτε ανάμειξη των αρμοδίων αρχών (υποθηκοφυλακείο, πολεοδομία κ.λπ.) θα κρατηθεί στο ελάχιστο. Εάν προκύψουν τεχνικά ή νομικά θέματα κατά το στάδιο αυτό, θα πραγματοποιηθούν ενέργειες για την επίλυσή τους ώστε να προχωρήσει στη συνέχεια η μεταβίβαση του ακινήτου. Οποιαδήποτε κόστη και έξοδα προκληθούν στο στάδιο αυτό, θα βαρύνουν τον πωλητή.
Προσύμφωνο (προαιρετικό)
Το προσύμφωνο αγοραπωλησίας (με συμβολαιογραφικό τύπο), δεσμεύει τον αγοραστή και τον πωλητή για να προβούν στην αγοραπωλησία του ακινήτου. Συγκεκριμένα, ο πωλητής δεσμεύεται με αυτό να προβεί στη μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου στον αγοραστή και ο αγοραστής δεσμεύεται να καταβάλει το τίμημα που έχει συμφωνηθεί μεταξύ των συμβαλλομένων. Το προσύμφωνο περιέχει όλους τους όρους που συμφωνούνται ως προϋποθέσεις για την οριστικοποίηση της πώλησης και την υπογραφή της τελικής πράξης (Συμβολαίου) αγοραπωλησίας. Επίσης, το προσύμφωνο καθορίζει για την πώληση είτε μία συγκεκριμένη περίοδο μετά από την οποία θα υπογραφεί το οριστικό συμβόλαιο ή θέτει ως όρο την εκπλήρωση ορισμένων συγκεκριμένων υποχρεώσεων ή προϋποθέσεων για τους συμβαλλομένους.
Υποχρεώσεις Πωλητή – Αγοραστή
Ζητείται από τον πωλητή να προσκομίσει στον/στη συμβολαιογράφο
τα απαιτούμενα έγγραφα για την πώληση.
Ο αγοραστής πρέπει να αποκτήσει ελληνικό αριθμό φορολογικού
μητρώου (ΑΦΜ) και να παρέχει όλα τα έγγραφα ταυτοποίησής του στον/στη
συμβολαιογράφο και στη συνέχεια να καταβάλει τον φόρο μεταβίβασης και τα
συμβολαιογραφικά έξοδα και δικαιώματα. Εάν αδυνατεί να παραστεί κατά την υπογραφή
του προσυμφώνου ή του οριστικού συμβολαίου, πρέπει να χορηγήσει ειδική
πληρεξουσιότητα σε πληρεξούσιό του με την υπογραφή και χορήγηση πληρεξουσίου.
Υπογραφή Συμβολαίου
Για την ολοκλήρωση και υπογραφή του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος πρέπει να ελέγξει και επιβεβαιώσει ότι όλα τα έγγραφα που απαιτούνται για τη μεταβίβαση ακινήτου θα παραδοθούν και θα είναι έγκυρα και σε ισχύ. Στη συνέχεια, καταρτίζει τη δήλωση μεταβίβασης ακινήτου στην οποία καταχωρούνται τα στοιχεία του πωλητή και του αγοραστή, η περιγραφή του ακινήτου και το δηλωθέν τίμημα της πώλησης, η οποία (δήλωση) θα υποβληθεί από τον αγοραστή στην αρμόδια ΔΟΥ του. Για την υπογραφή του συμβολαίου θα πρέπει να παρίστανται όλοι οι συμβαλλόμενοι ή οι εξουσιοδοτημένοι πληρεξούσιοι αυτών ενώπιον του/της συμβολαιογράφου, προαιρετικά με τους δικηγόρους τους, μεσίτη ακινήτων (εφόσον ενεπλάκη στην πώληση) και έναν διερμηνέα σε περίπτωση που κάποιος από τους συμβαλλομένους δεν γνωρίζει την ελληνική γλώσσα.
Ολοκλήρωση Μεταβίβασης Ακινήτων
Τέλος, αφού υπογραφεί το οριστικό συμβόλαιο, ο αγοραστής θα έχει την ευθύνη για την καταχώρηση επικυρωμένου αντιγράφου του συμβολαίου στο κατά τόπον αρμόδιο υποθηκοφυλακείο/κτηματολόγιο, ώστε να εκδοθεί το πιστοποιητικό μεταγραφής. Αφού ολοκληρωθούν τα ανωτέρω, ο αγοραστής θεωρείται επισήμως ως νέος ιδιοκτήτης του ακινήτου.
Απαιτούμενα Έγγραφα
Για τη μεταβίβαση ενός ακινήτου, ο πωλητής πρέπει:
- Να προσκομίσει στον συμβολαιογράφο έγγραφα που να πιστοποιούν την κυριότητα και τα δικαιώματά του επί του ακινήτου κα
- Να προσκομίσει
αποδεικτικά περί μη ύπαρξης οποιασδήποτε οφειλής προς οποιαδήποτε αρχή σχετικά
με το ακίνητο.
Ο κατάλογος κατωτέρω, καλύπτει τα απαιτούμενα έγγραφα για καθεστώς ιδιοκτησίας 100% που αφορά κάθε τύπο χτισμένου ακινήτου. Σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να απαιτηθούν πιστοποιητικά και βεβαιώσεις από κατά τόπους αρμόδιες αρχές.
Η ΠΡΑΞΗ (ΣΥΜΒΟΛΑΙΟ)
Η Πράξη περιλαμβάνει τα έγγραφα που αποδεικνύουν τα δικαιώματα κυριότητας του πωλητή επί του ακινήτου. Συνήθως, ο πωλητής κρατά ένα επίσημο αντίγραφο της εν λόγω Πράξης. Σε ορισμένες περιπτώσεις ενδέχεται να μην είναι συμβολαιογραφική πράξη αλλά απόφαση δικαστηρίου, πράξη εφαρμογής πολεοδομικού σχεδίου, πράξη απαλλοτρίωσης, πράξη που συντάχθηκε ενώπιον υπουργού ή περιφερειακού δικαστηρίου κ.λπ.
ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟ ΜΕΤΑΓΡΑΦΗΣ
Το πιστοποιητικό εκδίδεται από το αρμόδιο υποθηκοφυλακείο προς τον ιδιοκτήτη του ακινήτου μετά από την καταχώρηση του συμβολαίου. Σε περίπτωση απώλειας, το πιστοποιητικό μπορεί να επανεκδοθεί κατόπιν αιτήσεως του ιδιοκτήτη.
ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟΥ ΦΥΛΛΟΥ
Το κτηματολογικό φύλλο ισχύει για ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές που έχουν ενταχθεί στο Εθνικό Κτηματολόγιο. Κάθε ακίνητο έχει το δικό του κτηματολογικό φύλλο που αντιπροσωπεύει τη νομική κατάσταση του ακινήτου, δηλώνει τον Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (KAEK) του ακινήτου, τους σημερινούς ιδιοκτήτες και αναφέρει τις πράξεις που έχουν μεταγραφεί. Οποιοσδήποτε ενδιαφερόμενος μπορεί να ζητήσει την έκδοση κτηματολογικού φύλλου στο αρμόδιο για το ακίνητο κτηματογραφικό γραφείο.
ΑΠΟΣΠΑΣΜΑ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟΥ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑΤΟΣ
Το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος αποτυπώνει τα καθορισμένα όρια και επιφάνειες κάθε ακινήτου που βρίσκεται σε περιοχές που έχουν ενταχθεί στο Εθνικό Κτηματολόγιο. Οι συντεταγμένες προσδιορίζονται από το Εθνικό Σύστημα Αναφοράς (ΕΓΣΑ 87).
ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΟ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ
Το πλέον πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα, συμπεριλαμβανομένης της βεβαίωσης μηχανικού (Ν. 651/1977 και 1337/1983), βάσει του Εθνικού Γεωδαιτικού Συστήματος Αναφοράς (ΕΓΣΑ) '87.
ΑΔΕΙΑ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ
Η Άδεια Οικοδομής (ή Οικοδομική Άδεια) είναι ένα επικυρωμένο αντίγραφο της περιγραφής του ακινήτου που πρόκειται να πωληθεί. Είναι διαθέσιμη στο γραφείο της αρμόδιας πολεοδομικής αρχής που είναι υπεύθυνη για την έκδοση οικοδομικών άδειών.
ΣΧΕΔΙΑΓΡΑΜΜΑΤΑ (ΚΑΤΟΨΕΙΣ) ΚΤΙΣΜΑΤΩΝ
Στο φάκελο της άδειας οικοδομής συνυποβάλλονται επικυρωμένα αντίγραφα τοπογραφικού, κάτοψης δαπέδου και χώρων καθώς και οι διατομές. Αυτά είναι διαθέσιμα στο αρχείο του αρμόδιου πολεοδομικού γραφείου.
ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟ ΠΕΡΙ ΜΗ ΟΦΕΙΛΗΣ ΤΑΠ
Το Πιστοποιητικό περί μη Οφειλής ΤΑΠ αποδεικνύει ότι έχουν καταβληθεί όλοι οι δημοτικοί φόροι. Οι εν λόγω φόροι καταβάλλονται συνήθως μέσω των λογαριασμών ρεύματος. Το πιστοποιητικό παρέχεται από τον αντίστοιχο δήμο όπου βρίσκεται το ακίνητο. Για να ληφθεί το εν λόγω πιστοποιητικό, ο πωλητής πρέπει να προσκομίσει αντίγραφο των τίτλων ιδιοκτησίας, του εντύπου Ε9 και τον πιο πρόσφατο λογαριασμό ρεύματος.
ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟ ΕΝΙΑΙΟΥ ΦΟΡΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟ ΕΝΦΙΑ)
Το Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ εκδίδεται για τον ιδιοκτήτη του ακινήτου από την αρμόδια οικονομική υπηρεσία (ΔΟΥ) και πιστοποιεί ότι το ακίνητο έχει συμπεριληφθεί στη δήλωση ακίνητης περιουσίας του ιδιοκτήτη για την τελευταία πενταετία και ότι δεν οφείλεται κανένας φόρος για το συγκεκριμένο ακίνητο για τα αντίστοιχα έτη. Σε περίπτωση πρόσθετων νομιμοποιημένων τετραγωνικών μέτρων, αυτά θα πρέπει να συμπεριληφθούν στο αντίστοιχο πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ για την περίοδο μετά τη νομιμοποίηση.
ΑΠΟΔΕΙΚΤΙΚΟ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΗΣ ΕΝΗΜΕΡΟΤΗΤΑΣ
Είναι το πιστοποιητικό που αποδεικνύει ότι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου έχει εξοφλήσει όλους τους φόρους του προς τις δημόσιες αρχές και οργανισμούς και μπορεί να το λάβει από την αρμόδια ΔΟΥ και συγκεκριμένα, εκδίδεται μέσω της ιστοσελίδας του Υπουργείου Οικονομικών (ΑΑΔΕ-TaxisNet). Εάν ο ιδιοκτήτης έχει ανεξόφλητες οφειλές, δηλ. δεν επιτρέπεται η έκδοση του αποδεικτικού φορολογικής ενημερότητας – θα πρέπει να κάνει αίτηση για την έκδοσή του στην αρμόδια ΔΟΥ, υπό την προϋπόθεση ότι από το τίμημα της πώλησης θα εξοφληθούν τυχόν οφειλές του, γεγονός που ισχύει μόνο εάν το παρακρατούμενο ποσό είναι μικρότερο από το τίμημα της πώλησης.
ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟ ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗΣ ΑΠΟΔΟΣΗΣ (ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΟ ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟ)
Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης, έγγραφο που αναγνωρίζεται από το Υπουργείο Περιβάλλοντος, χορηγείται από τον επιθεωρητή ενεργείας και αντιπροσωπεύει την ενεργειακή απόδοση του κτιρίου, σε μία κλίμακα από A+ έως H, ενώ περιλαμβάνει προτάσεις του επιθεωρητή για ενεργειακές βελτιώσεις στο συγκεκριμένο ακίνητο. Απαιτείται για όλα τα κτίρια άνω των 50 τ.μ.
ΒΕΒΑΙΩΣΗ ΜΗΧΑΝΙΚΟΥ (Νόμος 4495/17)
Πρόκειται για την βεβαίωση που πιστοποιεί ότι το κτίριο ανεγέρθηκε νομίμως και ότι το υφιστάμενο κτίσμα και η χρήση του συμμορφώνονται με την οικοδομική άδεια, σύμφωνα με τον Ν. 4495/2017. Εάν η κατασκευή και οι χρήσεις του ακινήτου δεν αντιστοιχούν στις πραγματικές, η βεβαίωση αποδεικνύει ότι όλα τα επιπλέον τετραγωνικά και αυθαιρεσίες έχουν διευθετηθεί μέσω των σχετικών διαδικασιών νομιμοποίησης αυθαιρέτων. Σε περίπτωση νομιμοποίησης αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσης, η βεβαίωση ολοκλήρωσης της διαδικασίας νομιμοποίησης μαζί με τα νέα σχέδια που αντιστοιχούν στην τρέχουσα κατάσταση του ακινήτου θα συμπεριληφθούν.
ΑΠΟΔΕΙΚΤΙΚΟ ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΗΣ ΕΝΗΜΕΡΟΤΗΤΑΣ
Είναι μία Βεβαίωση που απαιτείται μόνο εάν ο πωλητής είναι φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή μέλος εταιρείας, διαχειριστής ΕΠΕ ή εκτελεστικό μέλος Δ.Σ. ανώνυμης εταιρείας και υποχρεούται να καταβάλλει ασφαλιστικές εισφορές στον Ενιαίο Φορέα Κοινωνικής Ασφάλισης (ΕΦΚΑ) ή εάν έχει εκδοθεί άδεια οικοδομής στο όνομα του πωλητή (χωρίς απαραίτητα να αφορά το προς πώληση ακίνητο) εντός της τελευταίας δεκαετίας προ της ημερομηνίας της σύμβασης πώλησης.
